Problems of creating social infrastructure facilities within the framework of residential development projects
Table of contents
Share
Metrics
Problems of creating social infrastructure facilities within the framework of residential development projects
Annotation
PII
S241328880015540-8-1
DOI
10.18254/S241328880015540-8
Publication type
Article
Статус публикации
Published
Authors
Victoria Shcherbakova 
Affiliation: RANEPA
Address: Russian Federation, Saint-Petersburg
Denis Roev
Affiliation: RANEPA
Address: Russian Federation, Saint-Petersburg
Edition
Pages
19-25
Abstract

This article deals with the problem of creating social infrastructure facilities within the framework of residential development projects. The conclusion is made that the issue of creating social infrastructure objects within the framework of implementing residential development projects in the Russian legislation is poorly developed. In this connection, it is pointed out that it is necessary to create legislative norms that will oblige the developer to build social infrastructure, excluding non-transparent and non-permanent regulation of this area by administrative methods.

Keywords
social infrastructure, developer, residential development projects, construction permit.
Received
22.07.2021
Date of publication
04.10.2021
Number of purchasers
1
Views
215
Readers community rating
0.0 (0 votes)
Цитировать Download pdf
Additional services access
Additional services for the article
1 Основная цель данной статьи – рассмотрение проблемы создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки. Для анализа этой темы необходимо ввести определенные дефиниции.
2 «Разрешение на строительство – административный акт предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением норм и правил. Т. е. не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта»1.
1. Богатырева С. А. Правовое регулирование выдачи органами местного самоуправления разрешений на строительство // Вестник ЮУрГУ. - 2006. - №13. - С. 206.
3 В соответствии со статьей 8 "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ2 выдача разрешений на строительство относится к полномочиям органов местного самоуправления. В связи с этим фактом наиболее актуальным будет рассмотрение ситуации в конкретном регионе.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021)/интерактивная версия КонсультантПлюс.
4 Также важно рассмотреть ключевое понятие – социальная инфраструктура. Под термином «социальная инфраструктура» следует подразумевать сферу жизнеобеспечения населения (здания учреждений, предоставляющих населению блага из области здравоохранения, образования и т. д.)3.
3. Азин И. Н. Социальная инфраструктура общества в условиях рыночной экономики: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.01. - Казань, 2011.
5 В практике создания данной инфраструктуры, имеются серьёзные проблемы. Их уже очертил губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов. Он заявил о нехватке мест в детских садах, школах и загруженности поликлиник4. Таким образом сам губернатор города признает проблему в области социальной инфраструктуры.
4. Соцнагрузка для петербургских застройщиков // Информационный портал «Саморегулирование» URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
6 Схожая проблема появляется на федеральном уровне. Ещё в 2019 году на "Правительственном часе" председатель Государственной думы Вячеслав Володин предложил к обсуждению вопрос о проблеме социальной инфраструктуры. В. Л. Мутко высказался о том, что стандарт комплексной застройки, обязывающий возведение социальной инфраструктуры, уже принят5, но носит рекомендательный характер. "С 2021 года мы его будем делать обязательным", – заверил заместитель председателя правительства. В итоге парламент заявил о начале подготовки проекта постановления по решению вопросов комплексной застройки и точечного строительства6.
5. Постановление Правительства РФ от 1 октября 2015 г. N 1050 "Об утверждении требований к программам комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов"/интерактивная версия Гарант.

6. Отказаться от "бетонных коробок" // Российская газета URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
7 Однако не смотря на такие яркие обещания воз и ныне там. Все требования до сих пор носят рекомендательный характер, а застройщики ищут множество способов избежать обеспечения жильцов социальной инфраструктурой7. Происходит это по причине того, что в основном застройщиком жилых районов является коммерческая организация, цель которой – максимальное извлечение прибыли. Так как основной доход застройщик получает с продажи квартир строительство социальной инфраструктуры рассматривается им как дело не только не приносящее прибыль, но и доставляющее убытки, что входит в конфликт с его основной целью8.
7. Дружинин Е., Адрианов Н. Застройщику навязывают создание социальной инфраструктуры. Когда этого можно избежать // Юрист компании. - 2013. - №9.

8. Соцнагрузка для петербургских застройщиков // Информационный портал «Саморегулирование» URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
8 В пример можно привести публичное выступление основателя Холдинга Legenda Intelligent Development Василия Селиванова, который предложил снять с застройщиков обязанность создавать социальную инфраструктуру, переложив её на госбюджет, особенно выделяя тяготы подрядчиков: «Еще чуть-чуть – и мы завтра сами пойдем копать котлованы, потому что подрядчики умирают, первыми попадая под удар кризиса»9.
9. Стройкомпания Legenda призвала освободить застройщиков от соцобязательств // Вечерний Питер URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
9 Также в Петербурге есть очень неудачный пример взаимодействия города и застройщиков. В квартале «Полюстрово 24-27» строительные компании брали в аренду земельные участки, а на город возлагались социально-инфраструктурные обязательства. Жители безуспешно уже 3 года добиваются от города исполнения своих обязательств10.
10. Жители городского квартала выставили Смольному претензии на 3 млрд. Date Views 11.06.2021 vecherka.spb.ru/?p=6804.
10 Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что застройщик, как агент направленный на получение прибыли, а не на удовлетворение потребностей населения, не заинтересован в развитии невыгодной ему социальной инфраструктуры, а значит мы не можем отдать эту сферу на откуп рыночной стихии, необходимо как минимум регулирование данной сферы, если не вывод её целиком из сферы, где господствующей мотивацией является материальная составляющая.
11 Законодательно вопрос обеспечения населения социальной инфраструктурой регулируется положениями следующих нормативно-правовых актов: "Конституция Российской Федерации"11, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ12, Государственная программа "Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области".
11. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)/интерактивная версия КонсультантПлюс.

12. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021)/интерактивная версия КонсультантПлюс.
12 Отдельно стоит отметить Постановление Правительства Ленинградской области от 14.11.2013 N 407 "Об утверждении государственной программы Ленинградской области "Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области"13, согласно которому на территории Ленинградской области с 2017 года с участием средств федерального бюджета осуществляется строительство объектов социальной инфраструктуры, предусматривающих строительство жилья. С 2018 года в рамках государственной программы реализуются мероприятия федерального приоритетного проекта "Формирование комфортной городской среды"14,15.
13. Постановление Правительства Ленинградской области от 14.11.2013 N 407 (ред. от 29.12.2020) "Об утверждении государственной программы Ленинградской области "Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области"/интерактивная версия КонсультантПлюс.

14. "Паспорт приоритетного проекта "Формирование комфортной городской среды" (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам, протокол от 18.04.2017 N 5).

15. Стратегическое направление развития «ЖКХ и городская среда» // Минстрой России URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
13 В постановлении отмечено увеличение темпов роста жилищного строительства. Это имеет важное значение, поскольку на данный момент актуальной остается проблема приобретения жилья населением Ленинградской области. Динамика развития жилищной сферы будет определяться воздействием ряда факторов: возможностью прогнозирования стабилизации уровня цен на жилье с учетом изменения объемов ввода жилья, изменением структуры жилья за счет увеличения доли жилья стандартного класса, динамикой макроэкономических показателей, которые оказывают существенное влияние на доходы населения, а также на процентную ставку и иные параметры ипотечного жилищного кредитования, определяющие уровень доступности жилья, неравномерностю процесса комплексной застройки и освоения территорий, отставанием темпов строительства социальных объектов и создания инженерной и транспортной инфраструктуры от темпов строительства жилья, завышение цен на жильё в крупных городских агломерациях при невысоких в регионах - обстоятельство лишний раз подтверждающее антисоциальное поведение застройщика.
14 В рамках реализации Государственной программы планируется повысить благоустройство городских и сельских поселений, создать привлекательные условия для жизни людей, повысить инвестиционную привлекательность населенных пунктов.
15 На данный момент государство рассчитывает возложить строительство социальной инфраструктуры на застройщика. Стоит отметить мнение Шишеловой Светланы Александровны по данному вопросу16. В современных условиях государство прорабатывает возможные меры по возложению финансовых обязательств по строительству социальной инфраструктуры на застройщика и, согласно высказываниям автора, такой подход имеет ряд негативных аспектов, так как ведет, в частности, к следующим проблемам:
16. Шишелова С. А. Строительство объектов социальной инфраструктуры в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности. Проблемы и пути решения // Вестник гражданских инженеров. - 2017. - №1.
16 - повышается финансовая нагрузка, в первую очередь налоговая, на застройщика, что в конечном итоге влечет за собой увеличение стоимости квадратного метра жилья и, соответственно, снижение его доступности для граждан;
17 - граждане не имеют возможности реализовать конституционно закрепленные права на образование и здравоохранение;
18 - повышается непрозрачность строительного рынка в связи с его административным регулированием, поскольку принуждение застройщиков осуществлять строительство объектов социальной инфраструктуры осуществляется с использованием мер административно-властного принуждения, а не нормативно-правового характера.
19 До настоящего времени законодательством в сфере долевого строительства17 запрещено использовать денежные средства, полученные от дольщиков, на создание объектов социальной инфраструктуры, что предполагает вливание средств непосредственно застройщика. Но стоит отметить, что 1 января 2017 года в соответствии с внесенным в законодательство изменениями18, застройщики право получать денежные средства от дольщиков получили. Эта норма решит много проблем, позволив обеспечивать районы массовой жилой застройкой социальной инфраструктурой. Вместе с тем, нельзя не учитывать возможный риск роста цен на жильё19,20,21.
17. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

18. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.07.2016 N 304-ФЗ (последняя редакция)/ интерактивная версия КонсультантПлюс.

19. Жилье и городская среда // Минстрой России URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).

20. Минфин не исключил "пузырь" на рынке ипотеки // Российская газета URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).

21. Эксперты оценили вероятность возникновения ипотечного пузыря // Российская газета URL: >>>> (дата обращения: 14.04.2021).
20 На данный момент в законодательстве отсутствует указание на прямую обязанность застройщика создавать объекты социальной инфраструктуры при строительстве жилья. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"22 обязанность застройщика перед дольщиками прежде всего выражается в своевременном вводе жилья.
22. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).
21 Подводя итог, стоит отметить слабую проработанность вопроса создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки в Российском законодательстве. В связи с этим необходимо создание и вдумчивая проработка закона, который обяжет застройщика к строительству социальной инфраструктуры, исключая непрозрачное и непостоянное регулирование данной сферы административными методами.

References

1. Azin I. N. Sotsial'naya infrastruktura obschestva v usloviyakh rynochnoj ehkonomiki : spetsial'nost' 08.00.01 "Ehkonomicheskaya teoriya" : avtoreferat dissertatsii na soiskanie uchenoj stepeni kandidata ehkonomicheskikh nauk / Azin Ivan Nikolaevich ; Kazanskij gosudartsvennyj finansovo-ehkonomicheskij institut. - Kazan', 2011. - 24 s. - Mesto zaschity: Kazanskij gosudartsvennyj finansovo-ehkonomicheskij institut. - Tekst : neposredstvennyj.

2. Bogatyreva S. A. Pravovoe regulirovanie vydachi organami mestnogo samoupravleniya razreshenij na stroitel'stvo / S. A. Bogatyreva - Tekst : neposredstvennyj // Vestnik YuUrGU. - 2006. - №13. - S. 206.

3. Gradostroitel'nyj kodeks Rossijskoj Federatsii : Federal'nyj zakon № 190-FZ ot 29 dekabrya 2004 goda : [prinyat Gosudarstvennoj Dumoj 22 dekabrya 2004 goda : odobren Sovetom Federatsii 24 dekabrya 2004 goda (redaktsiya ot 30.12.2020) ]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

4. Druzhinin E. Zastrojschiku navyazyvayut sozdanie sotsial'noj infrastruktury. Kogda ehtogo mozhno izbezhat' / E. Druzhinin, N. Adrianov. - Tekst neposredstvennyj. // Yurist kompanii. - 2013. - №9.

5. Zhil'e i gorodskaya sreda - Tekst : ehlektronnyj // Ministerstvo stroitel'stva Rossijskoj Federatsii : [ofits. sajt]. - Moskva, 2018. - URL: https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/65d/Informatsionnye-materialy-o-natsionalnom-proekte-_ZHile_-i-gorodskaya-sreda_.pdf (data obrascheniya: 14.04.2021).

6. Zhiteli gorodskogo kvartala vystavili Smol'nomu pretenzii na 3 mlrd. - Tekst : ehlektronnyj // Vechernij Piter : [sajt]. - URL: vecherka.spb.ru/?p=6804 (data obrascheniya: 11.06.2021)

7. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federatsii : Federal'nyj zakon № 136-FZ ot 25 oktyabrya 2001 goda : [prinyat Gosudarstvennoj Dumoj 28 sentyabrya 2001 goda : odobren Sovetom Federatsii 10 oktyabrya 2001 goda (redaktsiya ot 30.12.2020, s izm. ot 10.01.2021)]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

8. Konstitutsiya Rossijskoj Federatsii : prinyata 12 dekabrya 1993 goda : [v redaktsii ot 14 marta 2020 goda № 1-FKZ ]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

9. Minfin ne isklyuchil "puzyr'" na rynke ipoteki - Tekst : ehlektronnyj // Rossijskaya gazeta : [sajt]. - URL: https://rg.ru/2020/07/28/minfin-ne-iskliuchil-puzyr-na-rynke-ipoteki.html (data obrascheniya: 14.04.2021)

10. Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnykh domov i inykh ob'ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federatsii : Federal'nyj zakon № 214-FZ ot 30 dekabrya 2004 goda : [prinyat Gosudarstvennoj Dumoj 22 dekabrya 2004 goda : odobren Sovetom Federatsii 24 dekabrya 2004 goda (poslednyaya redaktsiya)]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

11. Ob utverzhdenii gosudarstvennoj programmy Leningradskoj oblasti "Formirovanie gorodskoj sredy i obespechenie kachestvennym zhil'em grazhdan na territorii Leningradskoj oblasti : [utverzhdeno postanovleniem Pravitel'stva Leningradskoj oblasti № 407 ot 14 noyabrya 2013 goda : v redaktsii ot 29 dekabrya 2020 goda]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

12. Ob utverzhdenii trebovanij k programmam kompleksnogo razvitiya sotsial'noj infrastruktury poselenij, gorodskikh okrugov : [utverzhdeno postanovleniem Pravitel'stva RF № 1050 ot 1 oktyabrya 2015 g. – Tekst : ehlektronnyj // interaktivnaya versiya Garant : informatsionno-pravovoj portal. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

13. O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon "Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnykh domov i inykh ob'ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federatsii" i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federatsii : Federal'nyj zakon № 304-FZ ot 03 iyulya 2016 goda : [prinyat Gosudarstvennoj Dumoj 24 iyunya 2016 goda : odobren Sovetom Federatsii 29 iyunya 2016 goda (poslednyaya redaktsiya)]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

14. Otkazat'sya ot "betonnykh korobok" - Tekst : ehlektronnyj // Rossijskaya gazeta : [sajt]. - URL: https://rg.ru/2019/10/09/novostrojki-obiazhut-sdavat-s-socialnoj-infrastrukturoj.html (data obrascheniya: 14.04.2021)

15. Pasport prioritetnogo proekta "Formirovanie komfortnoj gorodskoj sredy : [utverzhdeno protokolom prezidiuma Soveta pri Prezidente RF po strategicheskomu razvitiyu i prioritetnym proektam № 5 ot 18 aprelya 2017 goda]. – Tekst : ehlektronnyj // Konsul'tantPlyus : spravochno-pravovaya sistema. – Rezhim dostupa: lokal'nyj; po dogovoru. – Obnovlyaetsya ezhednevno.

16. Sotsnagruzka dlya peterburgskikh zastrojschikov - Tekst : ehlektronnyj // Informatsionnyj portal «Samoregulirovanie» : [sajt]. - URL: http://sroportal.ru/publications/socnagruzka-dlya-peterburgskix-zastrojshhikov/ (data obrascheniya: 14.04.2021)

17. Strategicheskoe napravlenie razvitiya «ZhKKh i gorodskaya sreda» - Tekst : ehlektronnyj // Minstroj Rossii : [ofits. sajt]. - Moskva, 2020. - URL: https://minstroyrf.gov.ru/trades/gorodskaya-sreda/strategicheskoe-napravlenie-razvitiya-zhkkh-i-gorodskaya-sreda/ (data obrascheniya: 14.04.2021)

18. Strojkompaniya Legenda prizvala osvobodit' zastrojschikov ot sotsobyazatel'stv - Tekst : ehlektronnyj // Vechernij Piter : [sajt]. - URL: https://vecherka.spb.ru/?p=9681 (data obrascheniya: 14.04.2021)

19. Shishelova S. A. Stroitel'stvo ob'ektov sotsial'noj infrastruktury v tselyakh obespecheniya blagopriyatnykh uslovij zhiznedeyatel'nosti. Problemy i puti resheniya / S. A. Shishelova - Tekst neposredstvennyj. // Vestnik grazhdanskikh inzhenerov. - 2017. - №1.

20. Ehksperty otsenili veroyatnost' vozniknoveniya ipotechnogo puzyrya - Tekst : ehlektronnyj // Rossijskaya gazeta : [sajt]. - URL: https://rg.ru/2021/01/04/eksperty-ocenili-veroiatnost-vozniknoveniia-ipotechnogo-puzyria.html (data obrascheniya: 14.04.2021)

Comments

No posts found

Write a review
Translate